Vay tiền để tiêu dùng, để kinh doanh là nhu cầu cần thiết của cá nhân, doanh nghiệp trong xã hội ngày nay. Thông thường, khi có nhu cầu vay vốn, người dân và doanh nghiệp sẽ chủ động liên hệ với các tổ chức tín dụng để thực hiện việc vay vốn và tổ chức tín dụng yêu cầu thực hiện biện pháp bảo đảm bằng việc ký các hợp đồng thế chấp tài sản mà chủ yếu là quyền sử dụng đất hoặc nhà ở. Đương nhiên, các tổ chức hành nghề công chứng hay UBND cấp xã cũng chỉ thực hiện hợp đồng công chứng hay ký văn bản chứng thực khi người dân thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng. Đây không chỉ là quy định của pháp luật và cũng là thói quen truyền thống của người dân và doanh nghiệp khi muốn tìm đến một tổ chức tín dụng uy tín, an toàn để vay vốn; mà còn là nhận thức của nhiều người dân hoặc một số  chính quyền cơ sở: chỉ có tổ chức tín dụng mới được quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở. Vậy nhận thức như vậy đã đúng và đầy đủ chưa? Có phải chỉ có tổ chức tín dụng mới được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở hay không? Cá nhân có được pháp luật công nhận là bên nhận thế chấp hay không? Đây là một thực tế và một nhận thức mà ngay lúc này phải nhìn nhận lại cho đúng để thực hiện cho chuẩn.

Thực ra thì vấn đề cá nhân có quyền nhận thế chấp tài sản là nhà, đất đã được ghi nhận trong các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật về nhà ở. Và mới đây, khi Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (có hiệu lực từ ngày 15/5/2021) đã dành hẳn 1 điều để quy định về việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

           Vậy vấn đề này được quy định như nào và khả năng thực thi đến đâu, chúng ta cùng xem xét.

           Quy định của pháp luật:

           Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định về Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, tại điểm g, khoản 1 điều này quy định: “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật…”.

           Điều 144 Luật Nhà ở 2014 quy định về Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở, tại khoản 2 điều này quy định: “Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”…

Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau:

“Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

2. Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

3. Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;

4. Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan”.

        Mặc dù đã dành hẳn 1 điều luật để quy định về việc nhận thế chấp của cá nhân tuy nhiên như thế là chưa thể coi là cơ sở pháp lý chặt chẽ để việc thực thi quy định này. Bởi lẽ:  Chúng ta có thể thấy khoản 1, khoản 2, đến khoản 4 của điều luật là những quy định chung áp dụng chung cho mọi giao dịch dân sự. Duy chỉ có điều kiện về nghĩa vụ được bảo đảm gồm phần tiền lãi thì quy định có hướng dẫn thực hiện theo các quy định về lãi suất của Bộ luật dân sự nhưng lại không làm rõ vấn đề là nếu hợp đồng thế chấp với bên nhận thế chấp là cá nhân mà có vi phạm quy định về lãi suất thì hậu quả của giao dịch sẽ như thế nào, phần vượt quá sẽ không có hiệu lực hay hợp đồng thế chấp sẽ bị vô hiệu toàn bộ.

Khả năng thực thi của điều luật?

Có thể nói rằng, từ trước đến giờ, hầu hết việc thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở đều được thực hiện tại các tổ chức tín dụng và các tổ chức hành nghề công chứng đều thực hiện việc công chứng giao dịch thế chấp cho bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng, có lúc có nơi phải là tổ chức tín dụng uy tín, quen thuộc, truyền thống, có kinh nghiệm lâu năm.

Hoặc là có trường hợp trên thực tế có cá nhân thực hiện việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nhưng chỉ viết giấy xác nhận việc thế chấp, mà các bên không đến các cơ quan có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp và đăng ký việc thế chấp.

Đối với Nam Định, theo thống kê ban đầu, một số tổ chức hành nghề công chứng còn chưa biết đến hoặc chưa nghiên cứu đầy đủ quy định này thì đương nhiên không thể nói đến việc họ sẵn sàng công chứng giao dịch thế chấp cho bên nhận thế chấp là cá nhân và do đó hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm cũng chưa thể thực hiện được.

Ngoài ra, các quy định hiện hành của Thông tư 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng cần phải được sửa đổi, bổ sung chi tiết, rõ ràng hơn cho phù hợp với quy định của Nghị định 21/2021/NĐ-CP.

Trong thời gian tới, để quy định “cá nhân có quyền nhận thế chấp tài sản là nhà, đất” đi vào thực tế, đảm bảo quy định của pháp luật, thiết nghĩ các cơ quan chức năng nên tập trung vào một số công việc sau:

- Tiếp tục tuyên truyền hiệu quả quy định pháp luật về đất đai, nhà ở nhất là quy định của Nghị định 21/2021/NĐ-CP, để có thể thay đổi nhận thức và thói quen của mọi người về việc thực hiện hợp đồng thế chấp không chỉ tại tổ chức tín dụng mà còn đối với cá nhân; mà trước mắt là nhận thức của các tổ chức hành nghề công chứng, của UBND cấp xã khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp mà bên nhận thế chấp là cá nhân.

- Cần hoàn thiện quy định của pháp luật có liên quan như pháp luật về công chứng, pháp luật về đất đai, quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở cần có hướng dẫn cụ thể, chi tiết về các quy định liên quan đến việc bàn giao, giữ giấy tờ về tài sản thế chấp cho cá nhân nhận thế chấp…  

- Cần ban hành Quy chế phối hợp giữa các Sở, Ngành liên quan trong quản lý nhà nước về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương.

          Trên đây là một số nghiên cứu ban đầu về quy định “cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất”, rất mong nhận được sự trao đổi của độc giả./.